千億中梁地產的“信托上癮”

來源:網絡 更新日期:2019-12-04 12:18:24 點擊:1516349


千億中梁地產的“信托上癮”

中梁地產似乎特別偏愛“中梁奇跡”這個說法——三年五倍,中梁地產以幾乎前無古人的速度,在房地產融資的白銀年代迅速躋身一線房地產企業。“中梁奇跡”的背后是頻繁的信托“輸血”,而當信托通道被監管“掐住”,中梁2021年的3000億目標在增速放緩下或變得更加艱難。


誰都明白,2015到2017年那場房地產歷史的狂潮已經成為歷史,但中梁的高增長故事,還要繼續往下說。

中梁地產有很多標簽——因為和央企中糧地產同音,它被稱為”小中糧“;也因為進攻和打拼三四線的手法“青出于藍”,又被外界看作是“小碧桂園”。

過去三年,中梁地產銷售額增加了5倍。招股書顯示,2016-2018年,中梁地產的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元。全行業做到三年五倍的房地產公司只有兩家,一家是融信,另一家就是中梁。

根據中梁控股H股披露的未審計經營情況,今年前十個月,中梁累計合約銷售金額約人民幣1145億元,按年增長約40%。至此,中梁今年前10月銷售業績已超過去年全年的1015億元,今年1300億元年度目標完成了88%。

中梁地產的目標近在咫尺,但繼往開來,當初喊下的2021年直指3000億元的目標,似乎顯得有些夢寐以求。

中梁把高增長奇跡歸結于:“高周轉、抓住三四線棚改的歷史機遇和獨創的地產阿米巴模式。”然而踏準三四線、奉行高周轉的不止中梁一家,為何獨有中梁能做出這樣的成績?

縱觀近三年崛起的房企,都有著一個共同特點,那就是“會玩金融”。那主管融資的祝九勝走馬替換郁亮只是房企重視現金流的驚鴻一瞥,而中梁地產對信用融資利用之爐火純青,才是華山頂上眾所追逐的“九陰真經”

中梁地產曾在大量利用信托產品和私募債為通道的形式融資。

銀行信貸與信托融資渠道的雙雙收緊,也令與此同時,對于房企海外發債規模的嚴控,也在很大程度上斬斷了中梁海外發債拿低成本融資的路徑,“借新還舊”的總量控制,使得中梁海外債可以騰挪的空間極為有限。

//信托依賴癥//

2010年,起家于“炒房之鄉”溫州的中梁地產,剛剛從全球金融危機后的溫州地產泡沫中逐漸恢復。元氣大傷中梁地產當年的銷售額不足50億。在棚改與城鎮化大潮下,中梁地產逐漸恢復元氣,其2015年銷售金額宣稱達到168億元。

而真正的轉折也是從這一年開始的,2016年,中梁將大本營從溫州遷至金融之都上海,即便開始了大規模的擴張,以驚人的增長速度成功跨入千億陣營。

上海,這個當年利用世博會為全中國示范資產證券化融資的城市,后來成為了許多“以下克上”房地產企業的福地。陸家嘴環路兩旁嫁接著全中國的融資資源,而上海本土的金融機構,更是頻頻登上中梁字號信托產品的受托人名單。

從2017年初開始,由于監管部門嚴格規定,一二線城市的地產開發項目開始融資變難,尤其是拿信托、私募、資管計劃里的資金去支付土地出讓金的,更是在嚴禁之列。不過,三四線城市仍被允許,這使得房地產企業有機會“在一線城市翹杠桿,在三四線城市拿地”。

中梁地產2017年遠高于同業的業績增速就發生在這一背景下。 2017年中梁發行的絕大部分信托計劃,投資以及抵押項目在非核心城市圈周圍的三四線城市。


千億中梁地產的“信托上癮”

來源:優利理財官網


比如,四川中梁尊享1號集合資金信托計劃(第九期),就是一個可以用信托融資支付土地出讓金的信托計劃。 根據上述信托計劃公布的方案,信托資金全部用于向上海午全午全進行股權投資,受讓上海中梁持有的上海午全20%股權,最終實際用于支付項目公司在安徽省亳州市蒙城縣2017-8、2017-9的項目土地出讓金(包括償還股東前期代付的土地款)及開發建設。

而幾乎所有信托計劃都是以中梁地產的董事長楊劍作為連帶責任保證擔保。在其各地的分公司項目中,出現了安信信托、萬向信托、愛建信托、四川信托、中航信托和陸家嘴信托等多家信托機構,尤其是上海本土信托機構身影。

2017年11月13日,中梁再與中信信托達成戰略合作,涉并購基金、資產證券化等領域。中信信托將圍繞中梁集團地產主業,推動其地產基金、并購基金等融資體系落地。

事實上,中梁控股對信托融資的依賴,直接導致公司銷售毛利率偏低。2016~2018年,中梁地產毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%,在規模房企中遠遠低于逾30%的一般行業均值。居高不下的融資成本幾乎吞噬了它的凈利潤。

中梁控股在2018年的融資成本為9.9%,遠高于主流上市房企平均融資成本均線6.07%。而融資成本居高不下的重要原因,仍然是來自于中梁大量信托融資。

招股書顯示,截至2018年底,中梁有109個信托或資管計劃尚未償還,總額達到約147億元,占到借款總額的54.5%。


千億中梁地產的“信托上癮”

來源:2019年半年報


截至2019年6月末,中梁信托多數項目融資成本為10%,大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保。其實從路數來看,中梁有意復刻了閩系房企的擴張路徑,從遷入上海、開啟全國化、瘋狂擴張,直至通過玩轉資金來迅速提升量級。彼時2015年,“地王”迭出的一個重要原因就是信托、資管計劃、私募基金等渠道的資金大量流入土地市場,讓地產企業在自有資金僅有10%甚至更少的情況下杠桿拿地。

泰禾正是當時閩系房企的典型代表,通過高杠桿策略大舉拿地沖擊規模。作為后來者,中梁地產的增長速度比泰禾更為迅猛。不過,與那些突進的閩系房企相比,(2019年上市之前)中梁還缺少一個公開的融資平臺,這讓它們的擴張面臨一個瓶頸——在排名迅速提升后,現在它成了前30房企中“唯二”沒有上市平臺的地產商,這讓中梁為擴張付出了更大的代價。

//“高周轉”與“民間融資”聯袂出演//

中梁控股是繼碧桂園之后,三四線城市拿地最為兇猛的地產企業。

資料顯示,2016年至2018年,中梁控股分別拿地63塊、119塊和221塊,其相當于2016年平均每7天拿下1塊土地,2018年平均不到兩天就拿下1塊土地。

伴隨拿地動作不斷,公司土地儲備面積從2016年的770萬平方米,躍至2018年末的3640萬平方米。截至2019年6月30日,土地儲備面積達到4200萬平方米。這3年,正是公司董事長、控股股東楊劍口中的機會,大背景是三四線城市棚改政策紅利和去庫存的市場環境。

兵馬未動糧草先行。在源源不斷的高成本信托融資補給下,壓縮項目時間,減少單位工程融資成本,成了中梁業績的生命線。

中梁不只是抓住棚改紅利,更是將高周轉運用到極致。在極致高周轉+多層級激勵體系下,中梁誕生很多堪稱段子的魔幻現實:人力招聘“要丑女,不要美女”;項目公司“只要沒干死,就往死里干”和“要么交業績,要么交尸體”的標語。而且與部分房企不同,中梁的跟投機制并不兜底,這意味著投入真金白銀的職業經理人在項目上“虧錢就是虧自己的錢”。這樣的激勵體系說好聽叫做“狼性”,說難聽點就是“不成功便成仁”

2015年、2016年中梁的凈負債利率分別為1335%、1790%,2017年、2018年陡然降至339%、58%。對于凈負債率陡然下降原因,中梁在招股書中解釋說是,物業銷售產生現金大幅增加,減少了對外部借款的依賴,以及保留盈利的增長。不過,這樣的說法沒有產生足夠的說服力,彼時坊間傳言,其凈利潤的驟降或是存在較多的明股實債,以及大量說不清道不明的關聯交易。

事實上,傳統的融資渠道并不能完全滿足中梁的資金需求,除了長期依托信托、債券等渠道之外,中梁還大肆采用民間融資的方式獲取資金,現如今中梁的幾乎每個項目都有20%左右的民間融資。除此之外,中梁還有自己的“隱形資金池”。

實際上,在急速擴張這幾年,中梁一直通過忠信資本助力自身發展。

資料顯示,忠信資本創立于2015年,總部位于上海,是一家專業型資產管理公司。原創始人徐亮瓊,是中梁控股執行董事兼高級副總裁。目前,忠信資本已成立9家專業資產管理公司,累計發行基金34支,投資項目137個,累計資產管理規模超300億。

查閱官網可發現,忠信資本官方列出的投資項目,均系中梁旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院項目等樓盤。


千億中梁地產的“信托上癮”

以忠信資本展示的“忠信一號基金”業績為例,該基金2015年9月募集到7000萬元,全額入股蘇州中梁天頌項目,加上中梁3000萬元的自有資金作為土地款,疊加前端銀行融資(信托)8000萬元、銀行開發貸融資1億元,最終實現項目總貨值達到7.5億元,銷售回款完成6.7億元。而據稱,忠信資本兩年來攜手中梁推出的23個金融產品無一失敗,而基金配資撬動項目的資金杠桿模式,令基金投資項目獲得了驚人的投資收益率。


//信托收緊,2021年3000億目標還能實現么?//

中梁曾提出到2021年實現3000億的目標,并在跟投機制下,幫助高層財務自由,收入過億;幫助中高層實現富裕之家,收入過千萬;幫助中層實現住洋房開豪車,收入過百萬;幫助基層有房有車。” 不過,對于中梁來說,過去支撐高增長高周轉的市場已經不復存在。

對中梁這類企業來說,短期內還必須更多依靠信托的支撐來實現它們的規模野心。然而,今年房地產信托業務收緊的信號,令多數信托公司收索了地產業務,控制增量,這意味著中梁控股所面臨的融資成本或將進一步提高,中梁地產赴港IPO計劃也正是基于此。

事實上,中梁正在為此前依賴信托融資的行為埋單,招股書顯示,中梁上市募集所得款項凈額的三成將用于償還絕大部分現有信托貸款。與此同時,由于境內融資受阻,中梁控股選擇海外發債。9月26日,其以11.5%的票面利率發行3億美元2021年到期的優先票據,高于9月平均發債利率8.45%。

紅利消逝下,中梁地產的高速增長神話能否還能保持?2021年3000億的銷售目標,是否還能實現呢?

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